Z dniem 24.09.2023 r. weszła w życie ustawa z 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z wyłączeniem niektórych przepisów, dla których ustawa przewiduje dłuższe vacatio legis. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy celem nowelizacji było uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Powyższemu mają służyć nowe instytucje wprowadzone do ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, takie jak plan ogólny, zintegrowany plan inwestycyjny czy postępowanie uproszczone w sprawie uchwalenia planu miejscowego. Zmiany te wywrą istotny wpływ na realizację różnego rodzaju inwestycji, w tym inwestycji w odnawialne źródła energii.
Nowelizacja wprowadza nowe rozwiązanie planistyczne w miejsce dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Do tej pory studium postrzegano jako akt kierownictwa wewnętrznego, określającego politykę przestrzenną gminy i wiążącego wewnętrznie organy gminy przy sporządzaniu i uchwalaniu planów miejscowych, a jego ustalenia, do momentu, w którym nie znalazły się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie wiązały powszechnie i nie mogły stanowić materialnoprawnej podstawy do rozstrzygania przez organ administracji publicznej w sprawie indywidualnej. Natomiast plan ogólny, zgodnie z art. 13a ust. 7 u.p.z.p., stanowi akt prawa miejscowego, co czyni jego postanowienia prawem powszechnie obowiązującym. W konsekwencji jego zapisy mogą być przedmiotem skarg indywidualnych do sądów administracyjnych.
Wskazana zmiana stanowi reakcję na wiele utrudnień w zakresie stosowania studiów. Głównym problemem poprzedniego systemu przestrzennego był ich niezobowiązujący charakter względem decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z przepisami przejściowymi nowelizacji studia zachowają moc obowiązywania do dnia wejścia w życie planu ogólnego każdej gminy, jednak nie dłużej niż do 31.12.2025 r. W konsekwencji każda rada gminy do dnia 1.01.2026 r. ma czas na przyjęcie planów ogólnych na ich terenie. Po tej dacie, zgodnie z art. 59 ust. 3 nowelizacji, gmina bez uchwalonego planu ogólnego nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o której mowa w art. 54 ust. 1 u.p.z.p.
W myśl art. 13a ust. 1 nowelizacji plany ogólne stanowią strukturę zagospodarowania przestrzeni na terenie całej gminy. Ustalenia planów ogólnych są wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Dzięki temu mechanizmowi gminy mają większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać. Zdaje się być to niezbędnym rozwiązaniem, dzięki któremu będzie możliwe przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.
Pomimo posiadania przez plan ogólny statusu aktu prawa miejscowego jego treścią nie będą związane decyzje o pozwoleniu na budowę albo inwestycje, które nie wymagają pozwolenia na budowę i realizowane są na podstawie zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 6 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane.
Nowelizacja wprowadziła nowe rozwiązania i ograniczenia w zakresie wydawania i obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Przede wszystkim gminy zostały zobowiązane do wyznaczenia w planie ogólnym obszaru, na którym można wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Sam sposób wyznaczania tego obszaru został ściśle określony i można go wyznaczyć, co do zasady, głównie tam, gdzie zabudowa już występuje, ale istnieją możliwe do zagospodarowania wolne przestrzenie.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym. Niezależnie od powyższego istnieją wyjątki określone w art. 61 ust. 1, 2 i 3 u.p.z.p. Wspomniane wyjątki przewidują, że poza obszarem uzupełnienia zabudowy dopuszcza się wydawanie decyzji o warunkach zabudowy tylko w przypadku realizowania innej zmiany zagospodarowania terenu niż budowa obiektu budowlanego, jak również odbudowy, nadbudowy i rozbudowy istniejących obiektów, realizowania inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w starych planach miejscowych, które utraciły moc, lub realizowania inwestycji polegającej na budowie linii kolejowych, dróg i lotnisk, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń wodnych, stacji paliw i ogólnodostępnych stacji ładowania, obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy 35 m2 przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego, zalesienia terenu, obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej, pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki, a także instalacji OZE z zastrzeżeniem, że niektóre instalacje OZE muszą być lokalizowane na podstawie planu miejscowego, co zostało opisane w dalszej części niniejszego artykułu.
Kolejna istotna zmiana w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy dotyczy wprowadzenia ograniczeń obszaru analizowanego przy ich wydawaniu, zawężając go do najbliższego sąsiedztwa. W myśl w art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 5a u.p.z.p. analizie urbanistycznej nie jest poddawana funkcja zabudowy, która wynika z ustaleń planu ogólnego.
Ustalenie warunków zabudowy nie jest związane obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostały także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym przy założeniu ich zgodności z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym. Natomiast niezmiennie analizie urbanistycznej poddawane są parametry związane z zabudową, tak aby zachować ład przestrzenny rozumiany jako ciągłość zabudowy o zbliżonych gabarytach i usytuowaniu na działce. Dodatkowo wartości wynikające z analizy są porównywane i ograniczane do maksymalnych wartości tychże parametrów określonych w planie ogólnym.
Rewolucyjną zmianą dotyczącą wydawanych decyzji o warunkach zabudowy jest wprowadzenie ich terminowości. Zgodnie z art. 64c u.p.z.p., który wejdzie w życie 1.01.2026 r., ustawodawca wprowadził 5-letni termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, licząc od dnia, gdy decyzja stała się prawomocna. Zatem terminowe będą decyzje o warunkach zabudowy uzyskane przed dniem 1.01.2026 r., ale prawomocne po dniu 1.01.2026 r., jak również decyzje o warunkach zabudowy uzyskane po dniu 1.01.2026 r.
